Por José Luis Seefoó Luján
Profesor-Investigador del Centro de Estudios Rurales
de El Colegio de Michoacán
Sería equivocado pensar que unos y otros tienen malos sentimientos y que esos daños irremediables al suelo obedecen a una vocación destructiva.
La especulación urbana es motivada por la construcción de un
ambiente de inseguridad. Esta
incertidumbre en el futuro ocasiona que unos (poseedores de la tierra) y
otros (compradores), por sí o a través de intermediarios (agentes de bienes
raíces, privados o gubernamentales, promotores de invasiones), establezcan
promesas de compra venta o contratos para fraccionar laderas de temporal y
suelos agrícolas.
Tal compra venta es facilitada por el acceso directo o
indirecto de los especuladores a
espacios de decisión pública.
Los ejemplos extremos a nivel nacional son los hermanos
Sahagún; localmente, hay numerosos casos de individuos que desde el cabildo u
oficinas similares usan información privilegiada y recursos para comprar barato
y vender caro.
Entre otros factores que inducen la especulación tenemos:
a) Baja
rentabilidad agrícola a causa de la diferencia entre costos y precios, los plazos
de pago y la intermediación (puede ganar más por kilogramo de mango el
intermediario que compra en parcela y surte bodegas, que el agricultor).
b) Reducción
o casi abandono al campo por parte del gobierno (ausencia de crédito, carencia
de extensión agrícola, falta de seguros frente a fenómenos meteorológicos y/o
fragilidad en los precios).
c) Las
altas tasas de los créditos bancarios (préstamos) y las bajas tasas de los
depósitos (ahorradores). Si alguien dispone de cierta liquidez no le convienen
los depósitos a plazo por el bajo rendimiento; si una persona obtiene un
préstamo bancario, estará pagando un
elevado rédito.
d) Flexibilidad
para la autorización de cambios de usos del suelo y/o ampliación del espacio
potencialmente construible.
Cuando arribó Memo Gómez a la Presidencia de Zamora
parecía que estaba promoviendo los cambios de usos de suelo como nunca en la
historia zamorana, pero los gobiernos panistas (todos, aunque unos más que
otros) superaron al señor Gómez.
e) Con
Alfonso Martínez y su programa municipal de desarrollo 2008-2028 se amplió la
frontera de lo urbanizable, de tal suerte que tierras inundables, reservas
ecológicas, áreas de fallas geológicas, en general, casi todo el municipio se
volvió susceptible de fraccionar.
f) La
paradoja de una población sin vivienda y viviendas (o lotes) sin población
g) Elevada
propensión de potenciales compradores de tierra, de todas las categorías:
i. Personas de bajos y medianos ingresos cuyo valor
del tiempo es relativamente adquieren
lotes “en breña” mediante la invasión de terrenos. Una vez que se
legalizan y/o cuentan con servicios urbanos sufren sucesivos traslados
informales de dominio (Colonia Ferrocarril, ampliación La Libertad; Huanumera,
Tierras Blancas;
ii. Personas que cuentan con capital y relaciones
políticas aprovechables se apropian de predios débilmente demarcados en su
propiedad (vías federales, zonas contiguas a cuerpos de agua); a estos podría
llamárseles invasores de “cuello blanco” (Calzada Zamora-Jacona);
iii. Fraccionamientos marginales en tierras de ladera
o en espacios agrícolas cerca de áreas habitacionales, sin servicios, lotes de
bajo precio y a crédito (Palito Verde, quince mil pagables en abonos, 2012;
Cosmos, atrás del panteón, 2- 3 mil pesos, escrituración casi gratuita);
iv. Áreas habitacionales de alta densidad
poblacional con créditos de Infonavit o Fovissste (El Progreso Nacional,
Arboledas, Valencia; v) Fraccionamientos para clase tres cuartos (Camelinas,
Jericó); vi) Fraccionamientos caros y deshabitados como América, Monarca, La Peñita).
En términos generales:
La
oferta – demanda de suelo urbano es motivada por la carencia de vivienda, el diferencial de
la tasa de interés bancario (altas en
los préstamos, baja en los depósitos),
la política gubernamental anti agrícola y los especuladores del suelo
que tiene acceso directo o indirecto en
las instancias de poder.
