Reflexiones de Sefoó: ¿A qué se debe la “fiebre por fraccionar”?

Por José Luis Seefoó Luján
Profesor-Investigador del Centro de Estudios Rurales
de El Colegio de Michoacán


Sería equivocado pensar que unos y otros tienen malos sentimientos y que esos daños irremediables al suelo obedecen a una vocación destructiva.

La especulación urbana es motivada por la construcción de un ambiente de inseguridad. Esta incertidumbre en el futuro ocasiona que unos (poseedores de la tierra) y otros (compradores), por sí o a través de intermediarios (agentes de bienes raíces, privados o gubernamentales, promotores de invasiones), establezcan promesas de compra venta o contratos para fraccionar laderas de temporal y suelos agrícolas.

Tal compra venta es facilitada por el acceso directo o indirecto de los especuladores  a espacios de decisión pública.

Los ejemplos extremos a nivel nacional son los hermanos Sahagún; localmente, hay numerosos casos de individuos que desde el cabildo u oficinas similares usan información privilegiada y recursos para comprar barato y vender caro.

Entre otros factores que inducen la especulación tenemos:

a) Baja rentabilidad agrícola a causa de la diferencia entre costos y precios, los plazos de pago y la intermediación (puede ganar más por kilogramo de mango el intermediario que compra en parcela y surte bodegas, que el agricultor).

b) Reducción o casi abandono al campo por parte del gobierno (ausencia de crédito, carencia de extensión agrícola, falta de seguros frente a fenómenos meteorológicos y/o fragilidad en los precios).

c) Las altas tasas de los créditos bancarios (préstamos) y las bajas tasas de los depósitos (ahorradores). Si alguien dispone de cierta liquidez no le convienen los depósitos a plazo por el bajo rendimiento; si una persona obtiene un préstamo bancario, estará pagando  un elevado rédito.

d) Flexibilidad para la autorización de cambios de usos del suelo y/o ampliación del espacio potencialmente construible. 

    Cuando arribó Memo Gómez a la Presidencia de Zamora parecía que estaba promoviendo los cambios de usos de suelo como nunca en la historia zamorana, pero los gobiernos panistas (todos, aunque unos más que otros) superaron al señor Gómez.

e) Con Alfonso Martínez y su programa municipal de desarrollo 2008-2028 se amplió la frontera de lo urbanizable, de tal suerte que tierras inundables, reservas ecológicas, áreas de fallas geológicas, en general, casi todo el municipio se volvió susceptible de fraccionar.

f) La paradoja de una población sin vivienda y viviendas (o lotes) sin población

g) Elevada propensión de potenciales compradores de tierra, de todas las categorías:

                i. Personas de bajos y medianos ingresos cuyo valor del tiempo es relativamente adquieren  lotes “en breña” mediante la invasión de terrenos. Una vez que se legalizan y/o cuentan con servicios urbanos sufren sucesivos traslados informales de dominio (Colonia Ferrocarril, ampliación La Libertad; Huanumera, Tierras Blancas;

                ii. Personas que cuentan con capital y relaciones políticas aprovechables se apropian de predios débilmente demarcados en su propiedad (vías federales, zonas contiguas a cuerpos de agua); a estos podría llamárseles invasores de “cuello blanco” (Calzada Zamora-Jacona);

                          

                iii. Fraccionamientos marginales en tierras de ladera o en espacios agrícolas cerca de áreas habitacionales, sin servicios, lotes de bajo precio y a crédito (Palito Verde, quince mil pagables en abonos, 2012; Cosmos, atrás del panteón, 2- 3 mil pesos, escrituración casi gratuita); 

                iv. Áreas habitacionales de alta densidad poblacional con créditos de Infonavit o Fovissste (El Progreso Nacional, Arboledas, Valencia; v) Fraccionamientos para clase tres cuartos (Camelinas, Jericó); vi) Fraccionamientos caros y deshabitados  como América, Monarca, La Peñita).

En términos generales:

La oferta – demanda de suelo urbano es motivada por   la carencia de vivienda, el diferencial de la tasa de interés bancario (altas en  los préstamos, baja en los depósitos),  la política gubernamental anti agrícola y los especuladores del suelo que tiene acceso directo o indirecto en  las instancias de poder.